최근 부동산 업계에서 가장 피하고 싶은 이슈는 바로 채무유예, 파산, 그리고 수탁관리입니다. 일반 사람들에게는 꼭 피하고 싶은 일이지만, 현재 부동산 업계에서는 이러한 문제들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 개발자들이 직면한 대부분의 수탁관리 사건은 자본 부족으로 인해 발생하거나, 비용 초과를 감추기 위해 부당 계약이나 고금리 부채를 숨기려는 시도에서 비롯된다고 합니다.

허가 지연, 건설 지연, 또는 중요한 결정을 제때 내리지 못한 것도 주요 원인으로 꼽히고 있습니다. 지연은 곧 비용 증가로 이어지며, 개발이 여러 프로젝트에서 동시에 지연될 경우 현금 흐름에 문제가 발생하게 됩니다. 또한 자본을 조달해 이를 해결하려 해도 적시에 이루어지지 않아 문제가 심화되는 경우가 많습니다.

이와 더불어, 지속적으로 증가하는 비용 또한 주요 문제로 지적되고 있습니다. 각종 지연이 연간 1천만에서 1천5백만 달러의 예산 증가로 이어지기도 했습니다. 최근 들어 건설 비용은 다소 하락했지만, 동시에 토론토에서는 도시개발부담금(DC)이 40%나 인상되며 또 다른 비용 부담을 안겨주고 있습니다.

최근 가장 큰 문제는 토지 거래입니다. 많은 개발자들이 초기 비용보다 낮은 금액으로 재융자를 시도하고 있으며, 이는 자산 가치가 하락한 대부분의 소유 자산에 동일하게 적용될 수 있습니다. 개발 사업은 복잡한 게임과 같으며, 마치 고위험 포커 게임과 유사하지만, 이 게임의 규칙은 예측하기 어려운 정부 정책과 시장 변동성에 따라 매번 바뀌고 있습니다.

2024년 들어 GTA(대토론토 지역)에서만 20건 이상의 부동산 수탁관리가 발생했으며, 이 중 절반은 토지 거래와 관련이 있고 나머지는 건설 중인 프로젝트와 관련이 있었습니다. 미분양 토지에 비해 건설 중인 프로젝트는 구매자, 저당권, 설계 오류, 승인 문제, 그리고 다양한 대출 기관이 얽혀 있어 더 복잡한 상황에 놓여 있습니다.

여기서 중요한 점은 모든 개발자가 동일하지 않다는 것입니다. 경험, 실행 능력, 자본력에 따라 회사마다 큰 차이가 있으며, 수십 년 동안 살아남은 회사들은 특별한 전문성과 능력을 보유하고 있습니다. 최근 몇 년 동안은 단순히 판매만 잘하면 살아남을 수 있었지만, 이제는 매입, 판매, 계획 승인, 건설 실행까지 모든 과정을 뛰어나게 수행해야만 성공할 수 있는 시점에 이르렀습니다.

마찬가지로 모든 대출 기관이 동일하지 않으며, 위험 수준에 따라 대출 금리가 크게 달라집니다. 위험이 큰 고객은 더 높은 이자를 지불해야 하지만, 이는 비즈니스에서 어느 정도 수용 가능한 상황입니다. 하지만 위험이 클 때 수익이 좋을 수도 있지만, 상황이 나빠지면 그 피해는 매우 크다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 실제로 올해 발생한 20건의 수탁관리 중 19건이 이차 대출 기관과 관련이 있었습니다.

2023년 부동산 개발 컨퍼런스에서 가장 큰 도전 과제로 지목된 것은 사람들이 자신의 일을 제대로 하지 않는다는 사실이었습니다. 이는 사람들이 너무 바빠지면서 발생한 현실을 반영하는 것이며, 업계 전반에 걸쳐 오류와 실수가 잦아지면서 비용 증가와 지연을 야기하고 있습니다.

현재 시장 상황이 나쁘지는 않지만, 일시적인 하락 국면에 접어들었을 뿐입니다. 이러한 채무불이행, 파산, 채무유예 문제는 앞으로도 계속될 것이며, 몇 년이 지나면 새로운 세대의 낙관적인 개발자들이 등장하면서 다시 비슷한 상황이 반복될 것입니다.