캐나다 온타리오주 키치너에서 진행된 대규모 주택(housing) 개발 프로젝트가 기대를 모았지만, 계획대로 진행되지 못하고 결국 중단되었습니다. 이 프로젝트는 4개의 고층 콘도 타워를 건설하고 옥상에 스포츠 필드를 갖춘 혁신적인 주거단지를 목표로 했으며, 총 500개 이상의 주거 유닛을 제공할 예정이었습니다. 주택 공급이 절실한 지역에서의 이 프로젝트는 초기에는 희망적으로 보였고, 2020년에 시로부터 승인을 받았습니다. 첫 타워는 2024년에 완공될 예정이었으나, 결과적으로 하나의 타워만 착공되었고 그마저도 완공되지 못한 채 중단되었습니다.
이 사례는 단지 하나의 실패에 그치지 않습니다. 지난 해에만 200개 이상의 주택 개발 프로젝트가 파산했고, 이는 캐나다 전체 주택 개발 역사에서 파산율이 10년 평균보다 약 50% 증가했음을 의미합니다. 특히, 이러한 파산의 대부분은 대형 프로젝트에서 발생했으며, 이는 수백에서 수천 가구의 주거 공간을 잃게 하는 심각한 주택 공급 문제를 낳고 있습니다.
주택 개발 프로젝트는 보통 다음과 같은 단계를 거칩니다. 개발자는 우선 땅을 구입하고, 설계도를 작성한 후 시로부터 승인을 받습니다. 이 과정이 끝나면, 건설을 시작하기 전 미리 주거 유닛을 판매하여 자금을 확보하는 '프리세일(pre-sale)'이 시작됩니다. 보통 유닛 가격의 20%를 선납받고, 나머지 금액은 건물이 완공된 후 받습니다. 이 과정에서 최소 70% 이상의 유닛이 판매되어야 은행으로부터 수백만 달러의 대출을 받을 수 있습니다.
그러나, 이 중요한 프리세일 과정에서 문제가 발생하면, 프로젝트는 차질을 빚게 됩니다. 프리세일 단계에서 일정한 수준의 유닛을 팔지 못하면 자금 조달이 불가능해지고, 이는 건설 지연 및 비용 초과로 이어집니다. 결국, 건설이 완료되지 못하거나 심각한 자금 압박으로 인해 프로젝트가 중단될 수밖에 없습니다.
최근 몇 년간 주택 개발 프로젝트가 파산에 이르는 주요 요인 중 하나는 코로나19 팬데믹입니다. 팬데믹 동안 건축 자재비가 급격히 상승했고, 수요는 폭발적으로 증가했으나 공급은 이를 따라가지 못했습니다. 특히, 콘크리트 가격은 55%, 구조용 철강 가격은 53% 상승했으며, 이러한 가격 상승은 프로젝트 전반에 걸쳐 큰 부담으로 작용했습니다.
또한, 건설 인력의 부족도 큰 문제였습니다. 많은 건설 현장에서 노동자가 부족했고, 이에 따라 임금이 약 10% 상승했으며, 이는 다른 산업에 비해 두 배 가까운 증가율을 기록했습니다. 온타리오주에서는 2022년 한 해 동안 약 28,000개의 건설 일자리가 충원되지 못했으며, 이는 전년도 대비 33% 증가한 수치입니다. 인력 부족은 건설 현장의 지연을 초래했고, 이로 인해 개발자들이 예상보다 더 오랜 기간 동안 비용을 지불해야 했습니다.
건축 자재와 인건비의 상승 외에도 개발자들은 정부의 개발 수수료 인상으로도 큰 타격을 받았습니다. 2019년에는 2베드룸 아파트 유닛 하나당 약 45,000달러의 개발 수수료가 부과되었으나, 2024년에는 같은 유닛에 대해 약 69,000달러로 상승했습니다. 이는 5년 만에 51% 인상된 금액이며, 대형 개발 프로젝트에서는 수백만 달러의 추가 비용을 발생시킵니다.
또한, 이자율 상승도 개발자들에게 치명적인 요인이 되었습니다. 대규모 자금을 대출받아야 하는 개발자들에게 이자 부담은 매우 크며, 특히 최근 몇 년간 이자율이 6~7% 수준으로 상승하면서 이 부담은 더 커졌습니다. 개발이 지연될수록 이자 비용은 눈덩이처럼 불어나며, 최종적으로는 프로젝트를 유지할 수 없는 상황에 이르게 됩니다.
주택 개발 프로젝트가 파산하게 되면, 그 여파는 개발자뿐만 아니라 프로젝트에 투자한 수많은 사람들에게 영향을 미칩니다. 우선, 프리세일 단계에서 계약금을 낸 구매자들은 자신이 투자한 자금을 잃을 수 있습니다. 만약 다른 개발자가 중단된 프로젝트를 인수하지 않는다면, 구매자들은 투자금을 되돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
또한, 이미 판매된 유닛의 가격이 고정된 상태에서, 남은 유닛의 가격을 인상하여 비용을 만회하려 해도 판매가 잘 이루어지지 않습니다. 실제로, 일부 개발 프로젝트에서는 남은 유닛의 가격을 30~40%까지 인상했지만, 이는 대부분의 구매자들에게 매력적이지 않게 다가옵니다. 그 결과, 많은 개발자들은 프로젝트를 아예 포기하거나 중단하게 됩니다.
주택 공급 부족을 해결하기 위해 더 많은 주택을 건설하는 것이 필요하다는 의견이 많습니다. 그러나, 실제로 주택을 더 짓는 것이 그리 간단한 해결책은 아닙니다. 개발자들이 직면하는 다양한 비용 상승, 인력 부족, 이자율 문제 등이 주택 공급을 어렵게 만들고 있습니다.
따라서, 단순히 주택 공급을 늘리는 것만으로는 주택 위기를 해결하기 어려우며, 정부와 개발자들은 비용 효율적인 방식으로 주택을 공급할 수 있는 방안을 찾아야 합니다.
