토론토 지역 부동산 협회(TRREB)에 따르면, 올해 6월 토론토의 활성 콘도 매물이 전년 대비 80% 이상 증가했다고 보고했습니다. 이번 7월에도 시장의 불균형이 지속되며, 전년 동월 대비 활성 콘도 매물이 거의 64% 증가했습니다.

TRREB는 7월에 활성 콘도 매물이 8,979건으로 집계되었다고 발표했는데, 이는 2023년 7월의 5,416건에 비해 크게 증가한 수치입니다. 더욱이 올해 2분기 동안 매물 수는 전년 동기 대비 무려 83.6% 증가했습니다.

한편, 콘도 판매는 수개월째 부진을 면치 못하고 있으며, 전문가들은 콘도 가격이 '고착화' 상태에 있다고 지적합니다. 이로 인해 잠재적 구매자들에게 매력적이지 않은 재고가 쌓이고 있는 상황입니다.

대규모 주택 위기 속에서 수천 개의 콘도가 왜 시장에 남아 있는지 궁금할 수 있습니다. 그 주된 이유는 바로 높은 이자율입니다. 하지만 이자율이 전국적으로 높은 상황임에도 불구하고, 왜 토론토의 콘도 시장이 특히 더 심각한 타격을 받고 있는 걸까요?

우선, 잠재적 콘도 구매자들이 누구인지 살펴볼 필요가 있습니다. "첫 주택 구매자들이 시장에 진입할 때, 콘도는 그들의 주요 선택지입니다,"라고 TRREB의 수석 시장 분석가 제이슨 머서가 설명합니다. "첫 주택 구매자들은 현재 소유한 주택에서 형성된 자산이 없기 때문에 시장에서 가장 민감한 그룹입니다."

첫 주택 구매자들은 자산이 부족한 상태에서 높은 이자율로 인해 이중으로 불리한 상황에 처하게 됩니다. 따라서 이들 중 상당수가 콘도 시장에서 배제되고 있습니다.

실수요자가 콘도를 구매하지 않으면, 그 부담은 투자자들에게 넘어가게 됩니다. 그러나 현재 상황에서 투자자들이 콘도를 사지 않는 이유는 무엇일까요? 월세 수익이 대출 상환금을 충당하지 못하고, 대부분의 토론토 콘도 투자자들이 현금 흐름이 마이너스인 상황에서, 투자자들은 더 이상 매입에 나서지 않고 있습니다. "투자자들이 완전히 사라졌습니다,"라고 Realosophy Realty Inc.의 대표이자 브로커인 존 파살리스가 말합니다. "그리고 우리가 건설한 대부분의 유닛은 투자자들을 타겟으로 한 작은 유닛들입니다."

이러한 상황은 토론토 콘도 시장의 독특한 특성으로 이어집니다. 시장에는 작은 스튜디오와 원룸 유닛이 과잉 공급되어 있습니다. "수십 년 동안, 연방 및 주정부는 캐나다, 특히 온타리오에서 임대 주택 건설을 우선시하지 않았고, 그로 인해 투자자들이 콘도를 구매하여 임대 수요의 격차를 메웠습니다,"라고 파살리스는 설명합니다. "투자자들은 작은 유닛이 더 저렴하고, 임대 수익률이 더 높기 때문에 작은 유닛을 더 많이 구매했습니다."

그 결과, 시장에 나와 있는 대부분의 유닛은 실수요자들에게 매력적이지 않은 상태입니다. "첫 주택 구매자들은 자신이 구매할 유닛을 보고 '이 가격에 이 유닛을 사고 싶지 않다'고 생각합니다,"라고 파살리스는 말합니다. 그리고 그들이 선택할 수 있는 것은 대부분 좁은 400-500 평방피트의 작은 아파트입니다.

오랜 토론토 부동산 중개인인 구스 파파이오안누는 "볼링장" 스타일의 유닛들이 현재 잘 팔리지 않거나 전혀 움직이지 않고 있다고 말하며, 궁극적으로는 공간의 품질에 달려 있다고 말합니다. "테라스가 있거나 남향이거나, 침실로 사용할 수 있는 멋진 서재가 있는 고급 원룸 유닛들은 여전히 잘 팔리고 있습니다. 하지만 어색하게 설계된 볼링장 스타일의 유닛들은 잘 팔리지 않습니다. 팔기 위해서는 가격을 대폭 낮춰야 할 것입니다."

그러나 많은 판매자들이 가격을 낮추지 않으려 하고, 첫 주택 구매자들은 이러한 가격을 감당할 수 없기 때문에, 콘도 시장은 교착 상태에 빠져 있습니다.

한편, 가능한 판매자들은 계속해서 임대를 주고, 다른 이들은 손해를 감수하고 매도하며, 자신들의 자산을 다른 곳으로 돌리기를 희망합니다. 하지만 많은 이들은 이자율이 하락할 때까지 버티기를 선택할 것입니다.

파파이오안누는 판매자들이 다시 힘을 얻으려면 시간이 좀 걸릴 것이라고 생각합니다. "콘도를 팔아야 하는 사람들은 지금 파는 것이 좋습니다,"라고 그는 말합니다. "버틸 수 있다면, 상황이 나아지려면 1년, 2년, 아니면 3년 더 기다려야 할 것입니다."

머서는 금리가 하락하면 처음에는 구매자들이 혜택을 볼 것이라고 말합니다. "우리는 많은 재고가 쌓이고 있는 것을 보고 있습니다. 따라서 금리가 하락하고 구매자들이 시장에 복귀하면, 그들은 선택의 폭이 넓어지고 더 저렴한 주택담보대출을 이용할 수 있을 것입니다." 그러나 중장기적으로는 상황이 바뀔 것이라고 경고합니다. "신규 주택이 더 많이 완공되지 않으면, 결국 현재의 재고가 소진되고, 다시 경쟁이 치열한 시장으로 돌아가게 될 것입니다."

그리고 실수요자를 겨냥한 다양한 유닛 크기가 신규 주택 완공에 포함되지 않는다면, 시장은 더욱 압박을 받을 것입니다. "특정 주택 유형의 재고가 필요한 것보다 적어지는 상황에 직면하게 될 것입니다,"라고 머서는 경고합니다. "이는 시장 상황을 더 타이트하게 만들고, 가격 상승 압력으로 이어질 것입니다."