August 9, 2023

토론토 부동산 시장: 높은 이자율과 신규 매물 증가로 투자자들 시장에서 빠져나가

토론토의 신규 매물 증가 추세와 높은 이자율이 지속되면서 부동산 투자자들이 시장에서 빠져나가고 있다고 전문가들은 말하고 있습니다.

7월 신규 매물은 연간 11.5% 증가했으며, 콘도는 단독주택과 타운하우스에 비해 판매량 증가율이 가장 높아 연간 11% 이상 증가했습니다. 토론토의 콘도 중 무려 36퍼센트가 투자자가 소유하고 있습니다.

부동산 중개업체 Realosophy의 사장인 존 파살리스(John Pasalis)는 "일화적으로, 판매 및 레버리지 해소를 원하는 투자자들의 전화가 더 많이 걸려오고 있습니다."라고 말합니다. "특히 변동금리 모기지를 보유한 투자자들은 상환액이 급증하는 것을 목격하고 있습니다."

금리가 극도로 낮았던 2020년부터 2022년까지 주택을 구입한 투자자들은 모기지 금리가 세 배로 상승했습니다. 그들은 현금 흐름이 줄어들면서 임대 부동산을 매물로 내놓고 있다고 그는 말했습니다.

파살리스는 "투자자가 15년 전에 부동산을 구입했다면 모기지 상환액이 얼마 남지 않았을 가능성이 높기 때문에 팔지 않을 것입니다."라고 말했습니다. "특히 임대용 부동산을 하나만 소유하고 있다면 더욱 그렇습니다."

현재 시장에 나오는 부동산은 일반적으로 레버리지가 과도하고 지속적으로 재융자를 받아야 하는 여러 부동산을 보유한 투자자의 부동산이라고 그는 덧붙였습니다.

Royal LePage의 캐나다 REC 관리 파트너인 시메온 파파일리아스(Simeon Papailias)는 최근 4채의 부동산을 보유한 투자자와 함께 일하면서 가장 오래된 자산을 매각하여 나머지 3채의 자금을 조달했다고 말했습니다.

파파일리아스는 "금리 인상으로 인해 그의 현금 흐름은 본질적으로 사라졌습니다."라고 말하며, 새로운 세입자를 구하지 않고는 높은 모기지 페이먼트에 맞춰 임대료를 올릴 수 없다고 덧붙였습니다.

캐나다 은행이 6월과 7월에 야간 대출 금리를 5%로 인상한 후 더 많은 투자자들이 매도에 대해 문의하는 전화를 걸었다고 파파일리아스는 말했습니다.

부동산 중개업체 폭스 마린 어소시에이츠(Fox Marin Associates)의 설립자 랄프 폭스(Ralph Fox)는 만성적인 공급 부족이 시장을 괴롭히는 상황에서 신규 매물 증가는 환영할 만한 일이지만 한 가지 주의할 점이 있다고 말했습니다. 시장에출시되는 콘도 중 상당수는 세입자가 있어 구매자가 구매하기 어렵습니다.

"구매자가 해당 콘도를 주 거주지로 삼으려는 경우 특히 어렵습니다."라고 그는 말했습니다. "세입자에게 퇴거 통지서를 보내야 하기 때문입니다. 이는 일부 사람들이 처리하고 싶지 않은 추가 장애물입니다."

구매자가 세입자 소유 부동산을 구매하기로 결정하면 60일 전에 퇴거 통지를 보내야 합니다. 이 기간 동안 사전 승인 절차(모기지 대출 기관이 구매자의 재정을 검토하여 대출 자격이 있는지 확인하는 절차)가 만료될 수 있으며, 이는 구매자에게 또 다른 억제 요인으로 작용할 수 있습니다.

"좋은 매물은 세입자가 있어도 여전히 팔리고 있습니다."라고 폭스는 말합니다. "하지만 일부는 그냥 방치되어 있습니다."

그는 또 다른 의도하지 않은 결과는 비 투자자에게 임대 부동산을 판매하면 임대 재고가 줄어들어 이미 과열된 시장에 더 많은 압력을 가하는 것이라고 말했습니다.

시장 조사 기관인 Urbanation에 따르면 GTA 콘도 임대료는 계속 치솟아 2023년 2분기에 월 평균 약 2,800달러를 기록했습니다.

"더 많은 신규 매물이 나오면 주택 구매자에게 공급이 늘어날 것이라는 기대감이 있습니다."라고 폭스는 말했습니다. "일부는 그럴 것이지만, 이는 임차인의 선택지가 줄어든다는 것을 의미합니다."

파살리스는 금리가 적어도 1년 이상 높은 수준을 유지할 것으로 예상되기 때문에 앞으로 몇 달 동안 더 많은 투자자들이 시장에서 빠져나갈 것이라고 말했습니다.

현재 모든 주요 은행의 변동 금리는 6% 중반에서 7% 초반에 머물고 있으며 고정 금리는 5% 중반에서 6% 초반이며 머물고 있습니다.

"향후 12개월 동안 더 많은 투자자들이 임대 부동산을 매각할 것입니다."라고 그는 말했습니다. "하지만 신규 매물이 대량으로 쏟아지지는 않을 것이며 수요를 충족하기에는 여전히 턱없이 부족할 것입니다."

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