캐나다의 주택담보대출 시장은 높은 금리와 함께 변화하고 있지만, 최근 캐나다 통계청의 연구에 따르면 이러한 변화는 이미 몇 년 전부터 시작된 것으로 나타났습니다. 그 주요 원인은 주택 가격입니다.

수요일 캐나다 통계청은 2017년 이후 캐나다에서 "보험이 없는 주택담보대출이 대세를 이루기 시작했으며, 그 해 처음으로 보험이 있는 대출을 추월했다"고 보고했습니다.

"2012년부터 2019년까지 보험이 없는 주택담보대출의 미지급 잔액은 분기별 평균 3.0%씩 증가했지만, 보험이 있는 대출은 0.4% 감소했다"고 밝혔습니다. 이 격차는 팬데믹 기간 동안 더욱 커졌습니다. 낮은 대출 비용과 억눌린 수요로 주택 가격이 급등하면서 2020년부터 2022년까지 보험 없는 대출의 분기별 성장률은 3.4%로 가속화된 반면, 보험 있는 대출은 0.5% 감소했습니다.

수치로 보면, 2020년 4분기 팬데믹 중에는 보험 없는 대출의 미지급 잔액이 8,460억 달러였으며, 보험 있는 대출은 4,810억 달러로 절반 정도였습니다. 2023년 3분기에는 보험 없는 대출 잔액이 1조 1,780억 달러로 급등한 반면, 보험 있는 대출은 4,310억 달러로 감소했습니다.

주택 시장이 2022년 초부터 2023년 3분기까지 냉각되었음에도 불구하고, 보험 있는 대출과 없는 대출 사이의 격차는 크게 줄어들지 않았습니다.

이러한 현상이 단지 높은 주택 가격 때문만은 아닙니다. 최근 연구에 따르면, 100만 달러 이상의 주택은 보험 가입이 불가능한 "규제 제약"이 캐나다인들에게 영향을 미치고 있습니다. 이 기준은 특히 독립형 주택에서 더욱 제한적이며, 주택 가격이 높은 토론토와 밴쿠버 같은 주요 시장에서 구매자들이 보험 없는 대출을 선택할 수밖에 없는 상황입니다. 2023년 3분기 토론토 지역의 단독 주택 평균 가격은 150만 달러, 밴쿠버 지역은 200만 달러에 달했습니다.

캐나다 통계청에 따르면, 토론토에서 신규 주택담보대출 중 87%, 밴쿠버에서는 90%가 보험 없는 대출이었습니다. 주택 가격이 상대적으로 낮은 캘거리와 몬트리올에서도 신규 대출의 대부분이 보험이 없는 대출로, 각각 64%와 68%를 차지하고 있습니다.